Сколько раз можно рефинансировать ипотеку на квартиру: нюансы, подводные камни и пошаговая инструкция

По данным аналитического центра ДОМ. РФ за 2 квартал 2022 года 2,4% граждан, имеющие ипотеку, рефинансировали её в другие банки. Отчёт по показателям опубликовали на официальном сайте Центрального Банка РФ.

Рефинансирование – это перенос действующей ипотеки в другой банк на новых условиях. После перехода изменяется процентная ставка, схема погашения платежей и срок кредитования. В статье мы ответим на вопрос сколько раз, как часто и через сколько раз можно рефинансировать ипотеку.

Центральный Банк РФ и законодательство страны не ограничивает держателей ипотеки в количестве рефинансирования. Заёмщик может переходить из банка в банк каждые 6 месяцев. Главной проблемой станет отказ нового банка в одобрении перехода.

Чтобы повысить шансы на получение новых условий важно следить за кредитной историей, уровнем дохода, соблюдением законов в отношении владения жильём. Некоторым отказывают в рефинансирование по причине незаконной перепланировке квартиры. Пока недвижимость находится в залоге у банка владельцы не имеют права на реконструкцию стен.

Финансовые консультанты Сбербанка, ВТБ и Тинькофф обращают внимание на дату кредитного договора, если клиент желает рефинансировать ипотеку в первый раз или повторно. В соответствии с условиями сотрудничества совершить переход допустимо спустя 6 месяцев после взятия кредита и за 3 месяца до его окончания.

Неважна очерёдность обращения, условия одобрения заявки не изменятся. Если ипотеку получили в октябре, перенести кредит в новый банк получится не раньше апреля. При этом разрешается объединить ипотечный кредит с потребительским.

Самый крупный банк России одобряет рефинансирование ипотеки новым клиентам каждый месяц. Статистика ДОМ. РФ показывает, что за последний год банк выдал кредиты на сумму 223,7 млрд рублей. В списке ТОП-20 банков по объёму одобренных переходов Сбербанк стоит на первом месте.

Основные преимущества банка:

• при переходе позволяет объединить несколько кредитов в один;
• не требует лишних справок из старого банка;
• при желании выдаёт финансы на ремонт и строительство;
• не берёт комиссию за выдачу кредита;
• нужно всего 7 документов для одобрения заявки.

Официальная ссылка

По сравнению со Сбербанком ВТБ стоит на 2 месте в ТОП-20 банков по объёму одобренных кредитов на рефинансирование.

Но количество преимуществ у банка минимальное:

• процентная ставка от 4,4% при онлайн-заявке;
• максимальная сумма кредита до 7 млн;
• решение об одобрении в течении 2 минут;
• срок нового кредита до 7 лет;
• один раз в 12 месяцев можно пропустить платёж.

Для рефинансирования ипотеки в ВТБ остаток ипотечного долга должен быть не менее 500 тысяч рублей, при обращении в отделение предлагают начальную ставку 10,4% годовых.

Официальная ссылка

Альфа-Банк предлагает рефинансирование по самой высокой процентной ставке – 11,49%.

Но есть и 5 преимуществ:

• подача заявки и одобрение переноса происходит онлайн;
• погашение долга возможно через мобильное приложение банка;
• ответ по решению в течении 1 минуты;
• список нужных документов не превышает 3-4 единиц;
• максимальная сумма займа до 70 млн рублей.

Официальная ссылка

При выборе этого банка заёмщик сэкономит около 5 тысяч рублей на страховании жизни и здоровья. В Тинькофф не требуют оформления новых полисов при переносе ипотеки. Обязательным оформлением считается страховка «Об ипотеке» по ФЗ № 102.

Кроме этого, банк предлагает:

• отмену ежемесячных платежей по всем дебетовым картам на время выплаты ипотеки;
• заявка рассматривается удалённо через мобильное приложение банка;
• начальная процентная ставка – 7,9%;
• сумма кредитования до 30 млн рублей сроком на 30 лет.

Официальная ссылка

В ТОП-20 банков по объёму одобренных переносов ипотеки Газпромбанк стоит на 9 месте. Низкий рейтинг – показатель минимального количества преимуществ и неудобных условий.

Основные плюсы перехода в Газпромбанк:

• возможность получить 30% от займа на дополнительные расходы;
• для подачи заявки достаточно паспорта и справки о доходах;
• можно рефинансировать ипотеку на разные виды недвижимости – дома, квартиры, землю и таунхаусы.

Официальная ссылка

Начать рефинансирование ипотеки нужно если подходит одна из трёх причин:

1. Нашли вариант с меньшей процентной ставкой и выгодой по сроку и ежемесячным платежам.
2. Требуется снижение финансовых трат, защита от просрочки платежа и испорченной кредитной истории.
3. Нужно объединить несколько кредитов в один, чтобы уменьшить срок выплаты и размер переплаты.

Представьте, что у вас ипотека суммой 1 млн под 10,9% годовых в Сбербанке. При сроке 30 лет, ежемесячно вы платите 8500 рублей. В это время Тинькофф Банк предлагает рефинансировать ипотеку у них по сниженной процентной ставке – 7,9%. Срок выплаты не изменится, но размер ежемесячного платежа сократится на 3%. Вместо 8500 рублей платёж станет 7350. Выгода составит более 500 тысяч рублей за весь срок кредита.

Начинайте рефинансирование если новый банк предлагает снижение ставки на 1,5%. При ставке ниже соглашаться на перенос ипотеки не выгодно – затраты на рефинансирование будут выше. Оформление новых бумаг, госпошлина, оценка имущества и страховка обойдётся в 40-50 тысяч.

Не используйте рефинансирование если хоть один из пунктов ниже подходит:

1. Выплата кредита превысила 50%.
2. Потеряли работу и доход.
3. На руках нет денег для оплаты рефинансирования.
4. Новая процентная ставка отличается от старой на 0,5-1%.

Законодательство России не запрещает рефинансировать все ипотеки, взятые на покупку или постройку недвижимости. Ипотеки с господдержкой рефинансируют на общих основаниях, а военную ипотеку и кредит под материнский капитал на индивидуальных условиях банка.

Добиться положительного решения на рефинансирование военной и семейной ипотеки в Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке и Тинькофф могут клиенты с высокими баллами в кредитной истории и официальной работой более 1 года.

Когда в банк обращаются люди, чтобы рефинансировать ипотеку финорганизация получает сразу 4 выгоды:

Нового клиента и заработок на его процентах.

Чем выше сумма кредита и срок выплаты у нового клиента, тем больше заработает банк. Например, в Сбербанк из ВТБ перешёл Иван и оформил рефинансирование ипотеки на 5 млн сроком 30 лет под 9,2%. Банк получит на процентах 1 млн 380 тысяч рублей. А если таких Иванов десять, банк заработает больше 15 млн рублей.

Увеличение ипотечного портфеля.

Каждый новый выданный кредит увеличивает содержимое банковского ипотечного портфеля. В будущем его используют для секьюритизации. Это процесс, когда содержимое портфеля обменивают на ценные бумаги для дальнейшей продажи.

Понижение доверительного коэффициента банков-конкурентов.

Уход клиента в другую организацию влияет на показатели качества и коэффициент доверия новых пользователей к банку. Чем ниже показатель, тем меньше клиентов.

Продажа дополнительных услуг новым клиентам.

Когда банк завоевал нового клиента он начинает предлагать человеку другие услуги: оформление карт, накопительных счетов, участие в акциях и перевод зарплатного счёта.

Чтобы не потерять доход банки не станут раскрывать клиентам все тонкости рефинансирования. По незнанию заёмщики попадают в финансовые ловушки. Узнайте о них раньше, чтобы избежать обмана.

Банковские комиссии

Есть ряд банков, которые берут комиссию в размере 1-3 тысячи за рассмотрение заявки на рефинансирование, и покрытие старого долга 5 тысяч рублей. О комиссии становиться известно уже в процессе взятия нового займа, когда у клиента не остаётся выбора и приходиться оплачивать услуги вынужденно.

Траты на рефинансирование

Важно понимать, что перекредитование — это новая ипотека взамен старой в другом банке. Как и прежде клиенту придётся потратить 40-50 тысяч на новую оценку квартиры, страховку жилья, госпошлину, услуги банка.

Ограничения банков

Некоторые финорганизации при рефинансировании запрещают клиентам повторно переносить кредит в другой банк и вписывают нужный пункт в договор оказания услуг мелкими буквами. Сюда же относится запрет досрочного погашения кредита. Чтобы вносить деньги не в день ежемесячного платежа придётся заплатить комиссию.

Объединение кредитов

По закону каждому владельцу ипотеки один раз в год положен налоговый вычет до 650 тысяч рублей. Банки не предупреждают, что при объединении ипотечного и потребительского кредита в один клиенты теряют право на выплату вычета.

Оформление рефинансирования в любом банке проходит по стандартной схеме. Для понимания рассмотрим вариант переноса ипотеки от Сбербанка.

1. Рассчитать выгоду рефинансирования через ипотечный калькулятор на сайте Домклик от Сбербанка. Раздел находится во вкладке «Ипотека».
2. Дождитесь ответа по заявке и соберите все нужные документы.
3. В личном кабинете на Домклик загрузите полный список бумаг по ипотеке и дождитесь проверки от банка в течении 5 рабочих дней.
4. После проверки и одобрения оформите и оплатите страховку жилья, жизни и здоровья, оценку недвижимости, госпошлину и дополнительные услуги банка.
5. Запланируйте дату похода в банк с оригиналами документов. В этот же день банк выдаст новый кредит на погашение старой ипотеки.
6. Погасите ипотеку в другом банке и снимите ограничения с недвижимости в Росреестре.
7. Зарегистрируйте залог на квартиру или дом в пользу Сбербанка.

Важно! Шаги с 6-8 нужно пройти в течении 3-х месяцев после подачи заявки на рефинансирование.